お金・税金

住宅ローンの借り換えで、リフォーム資金がまかなえるってほんと?

     
住宅ローンの借り換え

夢のマイホームを購入する際には、ほとんどの方が住宅ローンを利用していると思います。
住宅ローンは銀行にもよりますが、最長約35年間~40年間の期間の中で返済し、人によってはかなり長い期間その返済に追われ、また生活費に占める割合は相当な金額を占めます。
新築住宅などを購入した際には、水回りや内装・外装など全てが新品で、将来リフォームが必要なことも忘れてしまいますよね。将来リフォームをすることを前提に毎月貯金ができればいいのですが、現実はそんなにうまくはいかないものです。

今回のテーマは住宅購入後、リフォーム時期が訪れた際のリフォーム資金調達の方法について、お話していきたいと思います。

リフォーム・メンテナンスをする時期とその予算は!?

では、そもそもリフォームする時期はいつ頃がベストなのでしょうか。気候条件や住まう人の活用方法によってだいぶ変わりますが、一般的にリフォームした際の金額の目安と時期の目安は、以下のようになります。
(※耐久年数やリフォーム金額に関しては、目安であり、それらを保証するものではありません)

【キッチン】耐久年数10年~20年程度 リフォーム金額:70万円(税抜)~

【浴室】:耐久年数10年~15年程度 リフォーム金額:100万円(税抜)~

【洗面所】:耐久年数10年~20年程度 リフォーム金額:15万円(税抜)~

【トイレ】 :耐久年数10年~20年程度 リフォーム金額:20万円(税抜)~

【外壁・屋根】 :耐久年数10年~20年程度 リフォーム金額:100万円(税抜)~/塗装

【建材(扉など)】:耐久年数15年~20年程度 リフォーム金額:5万円(税抜)~/1ヵ所

どうでしょうか。使用可能年数に差は生ありますが、約10年を経過すると交換やメンテナンスの時期が訪れ、約20年を経過した場合にはそのほとんどが、リフォーム対象時期となります。また、リフォーム金額についても積み重ねていくと相当な金額になってくることが分かります。

住宅ローンの借り換え

経年劣化による不具合はどのようなものがあるのか

ここまでで耐久年数や、リフォーム予算についてお話ししてきましたが、経年劣化によりどのような不具合が生じてくるのか、先程と同じ箇所を見て説明していきたいと思います。以下が、耐久年数による不具合や経年劣化でよく起こるものです。

【キッチン】
不具合が想定される箇所:1)扉の開閉の不具合 2)ガスコンロの点火不良やIH・レンジフードなどの故障 3)水栓からの水漏れ 4)給水管・排水管のつまりや水漏れ 5)手元灯の故障 6)コーキング材の劣化
【浴室】
不具合が想定される箇所:1)水栓からの水漏れ 2)給水管・排水管のつまりや水漏れ 3)給湯器の故障 4)室内壁面パネルの劣化や扉の不具合 5)コーキング材の劣化 6)浴室内照明の故障
【洗面所】
不具合が想定される箇所:1)水栓からの水漏れ 2)給水管・排水管のつまりや水漏れ 3)コーキング材の劣化 4)扉の開閉の不具合 5)洗面陶器のひび割れ・劣化 
【トイレ】
不具合が想定される箇所:1)給水管・排水管のつまりや水漏れ 2)トイレ陶器の劣化 3)室内照明の故障
【外壁・屋根】
不具合が想定される箇所:1)コーキング材の劣化 2)外壁・屋根材の劣化 3)クラックなど
【建材(扉など)】
不具合が想定される箇所:1)扉の開閉の不具合 2)ドアノブの劣化 3)傷

1つずつ見ていくとちょっと不便になったとしても、何とか使用していけそうな不具合も多いように思えます。
ただし気を付けなければならないのは、特に建物内への雨水の侵入を防止する外壁や屋根、また水漏れなどの原因となる給水管・排水管のリフォームを怠ると、建物を支える柱や土台、基礎などの構造物に直接影響を与え、建物自体の寿命を縮めてしまう可能性があるのです。不具合にもただ単に不便になり、放置をすると取り返しがつかなくなるものがあると知っておくことが必要です。

 住宅ローンの借り換え

リフォーム資金を調達する、借り換えという方法

いざ、リフォーム時期が訪れた時の資金調達方法としては現金かローンを組む選択が基本となるかと思います。

ローンを利用する場合には、大きくリフォーム専用ローンを利用する場合と、住宅ローンの返済が残っているようであれば、借り換えをしてリフォーム資金をまとめて借り入れする方法があります。
一般的には、リフォーム専用ローンは住宅ローンと比較すると金利(変動)が2%~5%前後と高めの設定となっており、かつ返済期間も最長10年~15年程度と短めの設定となっています。住宅ローンを完済している場合にローンを組む際には、基本的にはこのリフォーム専用ローンを利用することになります。
一方、現在住宅ローンを返済中でリフォーム資金も含め借り換えをする場合には、金利(変動)が1%~2%前後でリフォーム専用ローンと比較すると低めの設定となっており、借り換え時の年齢にもよりますが返済期期間も最長35年までとなっています。

一見すると借り換えをしてリフォームローンを組み込んだ方がよさそうなものですが、注意が必要な点もあります。住宅ローンを借り換えする場合には諸経費が発生し、例えば現在住宅ローンを利用している銀行の一括繰上げ返済手数料や抵当権抹消費用、また新たな借り入れ先で発生する事務手数料や保証料、抵当権設定費用などもろもろの費用が発生してきます。
それらの諸経費を考慮した上で、現在の借り入れ残高や当初借り入れ金利、借り換え先の金利などを含めて考えることが必要になります。それぞれの事情によってお得になる場合もあれば、そうでない場合もありますので、検討する際には一度銀行や金融機関に相談することをおすすめします。

住宅ローンの借り換え

「住宅ローン×リフォーム専用ローンと借り換え」どちらがお得?

では、実際にはどの程度月々の支払いや総利息が変わってくるか、想定をもとにシュミレーションしてみたいと思います。住宅ローン返済中にリフォーム専用ローンを借り入れした場合と、既存住宅ローンを借り換えしリフォーム資金も取りまとめた場合を比較します。想定として・・・


【当初】
住宅ローン当初借り入れ金額:3,000万円 住宅ローン当初金利:2.0%(固定) 住宅ローン返済期間:35年

【15年後リフォーム時】
住宅ローン返済残金:約2,000万円 住宅ローン現在金利:1.0%(変動) 住宅ローン返済期間残り:20年間  
リフォーム予算400万円 リフォーム金利:2.0%(変動) リフォームローン返済期間:15年 借り換え諸経費:100万円(概算)
※以下想定は変動金利を用いての計算している箇所があり金額を保証するものではなく概算です

■既存住宅ローン+リフォーム専用ローンの場合

①既存住宅ローン(返済残金約2,000万円 返済期間残り20年 金利2.0%(固定))
月々返済額:99,378円 利息残り4,206,241円
②リフォーム専用ローン(リフォーム金額400万円 返済期間15年間 金利2.0%(変動))
月々返済額:25,740円 利息633,262円
①+②=月々返済金額125,118円/99,378円(返済期間残り20年~6年/5年~完済) 利息合計4,839,503円

■借り換え+リフォームとりまとめの場合

既存住宅ローン約2,000万円+リフォーム金額400万円+諸経費概算100万円=2,500万円 返済期間20年間 住宅ローン金利1.0%(変動))
月々返済額:114,973円 利息残り2,593,658円

結果、上記シュミレーションについては借り換えの方が毎月の支払額10,145円(×15年間=総額1,826,100円)の負担が減り、利息に関しては2,245,845円負担が減る計算となりました。

住宅ローン借り換えで賢くリフォーム資金を調達するという選択

住宅ローンを借り換えるとなるといろいろと煩わしそうですが、先ほど見て頂いたように、月々の返済金額と利息の負担を見て頂ければ十分にメリットがあるかと思います。
また、月々のローンの支払額を下げることもそうですが、節約できた部分を他リフォーム予算に回すことも選択の1つになります。もし、今後借り換えを検討される際は、ローンの仕組みをよく理解し、損をしないよう、まずは銀行や金融聞期間に相談し、ご自身にとってベストな方法はなにか相談してみましょう。

 住宅ローンの借り換え

 

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