リノベーション

地震の多い日本だからこそ考えるべき、中古マンション購入のポイント

     
中古マンション

中古マンションの購入を検討されている方の中で、マンションの耐震についてちゃんと考えている方は少ないのではないでしょうか?物件選びを始めると、どうしても立地や外観に目が行きがちですよね。

でも地震の多い日本だからこそ耐震に関してもしっかりと考慮して選びたいところです。長期の住宅ローンを組んでも、地震で大きな被害が出てしまうとせっかくの理想の住まいにも大きな影響が出てしまいます。中古マンションを選ぶ前にしっかりと耐震について学んでいきましょう。

中古住宅の耐震はこちらでも詳しく説明しています。

ポイントその1、マンションの建築時期

マンションを見ていくと、巷では『免震構造』や『制震構造』と言われるような言葉を耳にします。しかしその多くは、ここ数年の間に分譲された築浅のマンションが多く、中古マンションの中で占める割合はまだまだ少ないのが現状です。

「希望の立地」と「リノベーション」で思い描いた住まいを手にするのは、実際の所、予算的にも厳しくなってきます。

マンションの構造

出典:http://www.nomu.com/mansion_n/navi/structure/003.html

予算内でも優れた耐震性のマンションを選ぶポイントを知れば、理想の住まいへ一歩前進できます。一般的に中古マンションの耐震性を図る目安になるものといえば、マンションが建築された時期を確認する事が重要になってきます。

1981年(昭和56年)に耐震基準は大きく見直され、それ以前の基準を『旧耐震』、その時期以降ものを『新耐震』と区別しています。『新耐震』では建物の倒壊だけでなく建物内の人間の生命の安全を確保する事を目的とし、『旧耐震』での震度5程度の地震に耐えうる住宅という定義が、震度6以上の地震でも倒れない住宅という定義に代わりました。中古マンションの募集図面には建築時期が必ず記載されているので建築年月をチェックする事で耐震性へのチェックをすることができるようになってくるのです。

耐震基準

出典:http://www.haseko.co.jp/saisei/taishin/

但し、1981年前後に新築されたマンションの場合には建築年月だけでは判断ができない場合があります。中古マンションの募集図面に記載する建築年月は、登記簿に記載されているものを採用していますので、旧耐震の建築確認申請を行い、建築時期だけ昭和57年以降に完成しているようなケースも考えられるからです。その場合は建築確認済証の受理印が1981年6月1日以降か確認をすることで新耐震基準での検査を受けた判断基準になってきます。

いずれにしても担当する不動産会社の担当者に確認すれば確認してみましょう。

ポイントその2、マンションの地盤

マンションの構造については建築時期を考慮することである程度耐震性の確認する事もできるようになりますが、中古マンションを選ぶ際には地盤も重要になってきます。

東日本大震災ではマンション自体の損傷は少なかったもののマンションの敷地が液状化し地盤沈下を起こしているマンションも少なくありませんでした。この原因を確認する方法は、マンションが建築された以前の土地がどのように使用されていたかを確認することで影響の出やすさを確認する一つの目安になってくると思います。

以前の状況を確認する方法として『閉鎖謄本』を確認する方法があります。あまり聞きなれない言葉ですが、法務局に行けば誰でもとることができる書類です。閉鎖謄本を確認することで、たとえば以前の地目が『田』や『池沼』などの記載があれば、現在のマンションは土地を埋め立てて建築されている事が確認できるようになります。通常の不動産会社であればお願いすれば確認してくれますので聞いてみるのもいいでしょう。

また、行政によってはホームページなどで『ハザードマップ』や『切土・盛土分布図』を公開している場合もありますので、合わせて確認してみるのもいいかもしれませんね。

マンションの地盤

 

ポイントその3、マンションの管理組合

マンションの資産価値は、マンション本体の性能を維持することで保つことができます。

マンションでは管理組合を組織し維持・運営している訳ですが、耐震性を判断するうえでも修繕計画がしっかり機能していることも判断するポイントになってきます。

屋根・外壁などは常に外気にさらされている訳ですので、築年数が経過することで少なからず劣化してきます。築年数が経っているマンションの場合は尚更、今までの修繕履歴を確認する事で、本来の性能を維持できているのかを確認することができるでしょう。

希望のマンションが出てきたら不動産会社の担当者へ、

  1. 検討中のマンションの『長期修繕計画』
  2. 今までの『修繕工事の履歴』

に関しての書類を取得してもらいましょう。

管理組合によっては、既に耐震基準の適合検査を受けている場合もあります。しっかりとした修繕を行っているマンションであれば、建築当時の耐震性を維持している可能性も高く、安心して購入する事もできると思います。将来の安心の為にもしっかりしたマンションを選びたいですね。

耐震から見えてくるマンション選びのポイント

いかがでしたか?

中古マンションを選ぶうえで利便性だけに目が行きがちですが、住まいの購入はご自分の資産も同時に形成していくことになります。地震の頻発する日本だからこそ、将来も安心して住めるマンションを選んで、ぜひリノベーションで素敵な住まいを手に入れて下さい!

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