リノベーション

向き不向きがある?リノベーション向き不動産・中古物件の探し方

     
リノベーション向き物件

「自分好みにリノベーションをして理想の住まいを手に入れたい!」 というように、雑誌で見るようなかっこいいリノベーションした住宅に憧れを持ち、中古物件情報をチェックする方もいらっしゃるのではないでしょうか。 しかし、中古戸建て・中古マンションの全てが、自分の思い描くリノベーションが出来る物件とは限りません。買ったあとで「こんなはずじゃなかった・・・」なんて後悔はしたくないですよね。

そこで、リノベーションに最適な中古物件とはどんな物件なのか、戸建てとマンションそれぞれで押さえておきたいポイントを説明します!

まずは築年数の確認から

思い切ったリノベーションを行う場合、物件の価格とリノベーションにかける費用のバランスが重要になってきます。 建物は築年数が経過すると当然資産価値も下がります。新築後その価値は一気に目減りしていきますが、20年以上経過するとそこからの下落は緩やかになってきます。特に戸建の場合は土地分があるので築年数が経過しても安定した価格で推移していきます。 割高な築浅物件を選ぶより、築古物件を選んだ方が資産価値が下がりにくく、安い金額で物件を購入できる分リノベーションにかける費用を確保することができるのです。

さらに築年数に関して、昭和56年以降の新耐震基準で建てられた物件を希望される方もいます。しかし築年数が古い物件ほど戸建てもマンションも良い立地に建てられています。立地の良いところから建物が建っていくのは当然ですよね。地盤や建物の構造など、築年数だけでない他の観点も踏まえながら物件を選ばれた方が選択肢も広がります。 中古物件の暗くて汚い、いかにも古い印象はリノベーションを行うことで解消されます。リノベーションを行うのであれば築年数は20年以上経過している築古物件を選びましょう!

戸建ての場合は将来のメンテナンスも考えて

ここから戸建てとマンションに分けてポイントを説明します。まずは戸建てから。

1)在来工法は間取り変更がしやすい

リノベーション向き物件

木造軸組工法の場合は壁を抜いたり柱を抜いたりすることが他の構造よりもしやすく、間取りを変更しやすいというメリットがあります。一方、同じ木造であっても柱や梁ではなく壁で支えるツーバイフォーの建物は壁の撤去が難しく、簡単には間取り変更ができません。ハウスメーカーの施工でよく耳にする軽量鉄骨造についても、大きな間取り変更がしにくい場合があります。

もちろん、だからといってツーバイフォーや軽量鉄骨造で間取り変更が絶対できないというわけではないので、そのような構造の物件が気になった場合は施工をお願いする業者によく相談した方がよいでしょう。

2)リフォーム履歴を確認しておく

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戸建ての場合、マンションと比べると外壁・屋根など自身でメンテナンスを行うことが多くなります。築年数だけでなく、売主がどの程度これまで家を手入れしてきたかによって家の寿命は変わります。予め不動産会社を通じてリフォーム履歴を確認しておきましょう。 また、どれくらいの周期で次のメンテナンスが必要になるかが分かるのでリノベーションの計画が立てやすくなります。築年数が経過しており、何も手を入れてこなかった住宅は直す箇所もたくさん。予想以上のコストがかかる可能性もあるので注意が必要です。

マンションの場合は管理体制や管理規約をチェック

一方、戸建てと比べてメンテナンス(共用部分)はお任せのマンション。ですが建物を見ただけでは分からない管理状況を確認することがマンションでは大切なのです。

1)ラーメン構造は間取りが自由に変えられる

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RC造のマンションの構造で代表的なのが「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類です。柱や梁で出来ているラーメン構造に比べ、壁式構造は壁で建物を支えている為間取り変更の自由がききません。自由にリノベーションをしたい!とお考えであればラーメン構造がおすすめです。どちらの構造か判断できないときは、平面図を見ると分かります。間取りの四隅が柱で出っ張っていたらラーメン構造です。

2)管理規約を確認する

マンションには管理規約がつきものです。そこにはリノベーションを行う際の決まりも書かれています。例えば、よくあるのがフローリングの防音等級について。使いたいと思うフローリングや床材があっても、規定がある場合は定められた等級以上のものでないと使えません。その他マンションによって改装にかかわる記載がある場合は予め確認しておきましょう。

3)自分で変えられない共用部。管理体制を確認する

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マンションは共用部分と専有部分に分かれており、共用部分を直すときは月々支払う修繕積立金等でその費用が賄われます。共用部分は自分で勝手に直すことができないため、廊下やエレベーター、外壁やエントランスなど補修が出来ているかを目で見て確かめてみてください。室内がきれいでも、共用部分に大きなヒビなどがあったら、住み続けるのに心配ですよね。合わせて共用部分の修繕履歴や長期修繕計画が立てられているかどうかをチェックし安全性を確かめましょう。

中古物件の購入前にリノベーションの相談を

以上リノベーション向きの中古物件について話してきましたが、大きくいうと「築年数」「構造」「補修履歴」は中古戸建もマンションも共通して確認しておくべきポイントといえるでしょう。

リノベーション向き物件

中古物件は見た目や築年数だけでは判断できない部分があります。購入してから思ったよりもリノベーションに費用がかかってしまい、思ったように工事が出来なかったとなっては満足できないですよね。購入前に専門業者に相談し、満足のいくリノベーションを楽しみましょう!

 

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