お金・税金

知らないと損する?マンションを売却する時に税金を節約する方法

     
マンション売却の節税

マンションの売却には大きなお金が動きます。「売却」ときくと、自分の手元にお金が入るイメージが強いですが、実は、家を売るために支払うお金も必要なことを知っていますか?

しっかりとした知識と対策があるかないかで、売却後の手元に残る金額が大きく変わってくることもあるのです。今回は、マンションの売却を検討しているあなたへ、実際に負担しなければならない税金の種類と知っているとお得な節税のポイントをご紹介していきます。

マンションを売却するときにかかる税金①「印紙税」

マンション売却の節税

ここからは、マンション売却時にどのような税金がかかるのかご説明していきます。一般的にどのようなマンションであっても一定の税金はかかります。

< 印紙税 >

マンション売却に関する契約書に貼付する印紙の代金です。1000万円以上の物件の場合は通常10,000円の印紙代が必要です。

< 節税POINT >

買主(そのマンションを買いたい人)の了解が得られれば作成する売買契約書を1枚にまとめ、印紙代を節約することができます。

通常、買主用、売主用で2枚の売買契約書を作成し、それぞれに印紙が必要になりますが、売主側である自分が契約書原本が必要なければ、買主側の契約書をコピーさせてもらうなどして、契約書を1枚にできます。つまり、印紙1枚を半額ずつ支払うというように節約できます。

マンションを売却するときにかかる税金②「登録免許税」

< 登録免許税 >

簡単に言うと、マンションの所有者を替える際(登記)に、買主側が負担する費用です。(目安:15~20万円)売主がこの登録免許税を支払う必要がある代表的なものは、抵当権抹消をする場合です。(目安:3~5万円)

Q.抵当権の抹消とは・・・?

マンション購入時に、ローンにて借り入れを行う際、そのマンションを担保とすることが多いです。それにより、金融機関がマンションの抵当権(支払いが出来なくなった場合、マンションを売り返済にあてることができる権利です)を設定します。ローンを完済すれば、抵当権を抹消することができます。そして原則として、抵当権がついたままではマンションを売却することができません。これらの手続きは、司法書士に委任する場合が多いので節約することは難しいです。しかし、余計な費用をかけないためのポイントがあるので、ご紹介します。

< 節税POINT >

ローン完済後すぐに抵当権抹消の登記を行っていれば問題ありませんが、マンション売却と同時期に抵当権の抹消をする場合には、注意すべきポイントがあります。抵当権の抹消をする際には、売却時の売主の住民票と、マンションの住所が同じである方が費用が安く済みます。

もし、違う場合住所変更の登記にともなう費用が発生します。(目安:2万円)もし可能であれば、マンション売却が完了するまでは、住民票は移動しないほうがお得になるということです。

マンションを売却するときにかかる税金③「譲渡所得税」

< 譲渡所得税 >

マンションを売却し、購入した時よりも高く売却することになった場合に、その差額(利益)に対してかかる所得税のことです。簡単に考えると、【 マンション売却金額 - マンション購入金額 】がプラスとなる時にかかる費用です。

(売却金額-購入時の金額-購入するためにかかった費用-売却するためにかかった費用-特別控除)×税率

という計算式で算出することができます。税率は、売却するマンションを所有していた期間によって2パターンに分けられています。

  • マンション所有期間が5年以上:20%(所得税15%、住民税5%)
  • マンション所有期間が5年以下:39%(所得税30%、住民税9%)

長く所有していた場合の方が、支払う税金が低いということになります。

< 節税POINT >

売却する金額は、マンションの構造、所有期間、用途などさまざまな条件で異なってきます。これは、不動産業者に依頼をして査定をしてもらわなければなりません。また、そのさまざまな条件によってこの税金に対して利用できる『特別控除』があります。この特別控除には条件によって異なる20以上の種類があるので、売却を考えた際には不動産業者に自分の売却マンションはどれに当てはまるのか質問してみましょう。

また、【 マンション売却金額 - マンション購入金額 】がマイナスになった場合の控除もあるので、要チェックです。

税金を知った上で、「賃貸」or「売却」

マンション売却の節税

さて、マンション売却時にかかる税金についてご紹介しました。「売却にたくさん費用がかかるのであれば、賃貸として貸し出して収益物件にしようかな・・・」という話を耳にすることがありますが、少し注意しておきたいポイントがあります。

< 節税POINT >

居住用のマンションを売却した場合には、原則として3000万円まで譲渡所得を控除できるという制度があるのです。つまり、売主が居住用として使用していたマンションを売ったとしても、所得額3000万円までは税金は控除されるということです。

正式には、売主が賃貸として貸し出しても「居住の用に供しなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却」することができれば、控除を受けることができます。

(例)

  • X年9月       自らは別の住居へ移り住み、賃貸マンションとして貸し出す
  • X+3年12月31日  この日までに売却すれば、譲渡所得3000万円までの控除を受けることができる
  • X+4年1月1日   譲渡所得3000万円までの控除を受けることができなくなる

立地やマンションの状態によって、賃貸のほうがお得になるのか、すぐに売却した方がお得になるのかは変わってきます。せっかくの制度なので、特徴をおさえて賢く利用したいですよね。

ポイントを押さえて、賢く売却を検討しましょう

さて、マンション売却時にかかる税金についてお分かりいただけましたか?マンションの売却は大きなお金が動くのでポイントを押さえて賢く売却を進める事にこしたことはありません。これから売却を考えている方は参考にして下さいね。また、物件を購入したての方も将来に備えて準備しておくのも良いかもしれませんね!

 

合わせて読みたい

家を売る家を売るなら知っておきたい!「仲介」「買取」の違いと業者の選び方
普段生活をしていて“家を売る”という経験はそう何度もするものではありませんが歳を重ねていくと、相続や住替えといった理由から家を売...

家の売り方何から始めたら良い?「家を売りたい」と思ったら行う5つのこと
親の家を持て余している、仕事や家族構成の変化で今の家に不満があるなど、いろいろな原因と考えがあって「家を売ろう」と気持ちが固ま...

空家をリノベーション空き家問題は深刻!でも実は不動産を購入するチャンス!?
最近ニュースでよく取り上げられる空き家問題。平成26年には空家対策法案が交付され、市町村毎に規制や助成などの体制整備が始まってい...

 

仙台でリノベーションをしたい方

仙台でリノベーションをお考えの方、365リノベに相談してみませんか? まずは、WEBサイトをご覧ください。仙台でリノベーションした事例や、コラム、イベント情報などリノベーションに関する情報を載せています。 WEBサイトをご覧になりたい方は仙台でリノベーションなら365リノベをご覧ください

無料EBook:ストレスフリーな毎日のために家事導線のいい間取りアドバイスブック

生活をする上で必ず必要になってくる家事。主婦の67%はもっと楽になればいいのに・・・と思っています。

よく聞く「家事導線」という言葉。でも、どんな家事導線が良い家事導線といえるのでしょう?


本書ではこれまでのリフォームノウハウの中から、


・キッチン
・洗面所
・玄関


この3か所を中心に、家事導線のいい間取りを解説していきます。


家事の負担が減り、毎日を楽しくするためにご活用ください。



Ebookをダウンロード

デザインリフォーム

コメントを残す

*

次のHTML タグと属性が使えます: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

+