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中古マンション購入の注意点!「こんなはずでは…」を防ぎましょう!

     
中古マンション購入

「夫婦だけで住むからマンションで十分かな」「管理人さんが居て安心」など、様々な理由から「マンションに住むぞ!」と決めている方、多いですよね。加えて、近頃は自分の好みに合わせてリフォームをする暮らし方がメジャーになりつつあり、築古マンションが狙い目と考える人も増えてきているように感じます。

しかし、メリットが多く見える一方、場合によっては“好みのフローリングにリフォームできない”“管理人さんが居ないから自分たちで管理しないといけない”など、「あれ?こんなはずでは・・・」という問題にぶつかることも意外と多いことを知っていますか?そんな状況にならないように、不動産業者やリフォーム業者、マンションの管理人さん達ときちんと調査・確認することが大切になってきます。決して面倒なものではありませんし、そうすることで安心して新生活をむかえられます。

今回は、実際に中古マンションを購入する際どんなところを重点的に注意して確認すべきか、大きく3つの項目に沿ってご説明していきます!

中古マンション購入の注意点①『管理体制』は事前に確認すべし

中古マンション購入

中古マンションの購入を検討している方から話を聞くと、「管理人さんが居るっていいよね~!」という声が多いように感じます。それはつまり、「玄関に人が居ることで安心」「お家周りの管理を任せられて安心」ということです。

しかし中には、皆さんが思い描いているような管理人さんが居ないマンションもある、ということを知っていましたか?皆さんが「管理人さんがいて安心」というのは、管理会社さんが入っているという状態です。その場合は、皆さんの想像通り、修繕などもほとんど任せられますし、専門の知識を持ったスタッフが来るため、細かい管理も可能です。

今回覚えていただきたいのは、以下のような状況です。

「管理会社の管理人が勤務しておらず、住民の中から管理人を選出している。」

「あれ?結局管理人さん居るじゃないか」と思いますよね。しかし、この場合の管理人さんは住民代表のような状態。ある程度のお掃除などは任せられているかもしれませんが、何か修繕が必要になったときは住民達の総会で話し合い、予算なども決めて進めなくてはいけない場合がほとんどです。また、専門的な知識を持っていない方の場合も多く、設備関係のチェックや変更などもスムーズにいかないケースもあります。

管理会社に管理を任せている管理形態を“委託管理”などと言いますが、上記のような住民が協力して管理しているようなマンションは“自主管理”と書かれています。マンションを検討する際は、まず「管理はどのようになっていますか?」と一言聞いてみるのが良いでしょう。

中古マンション購入の注意点②場合によっては『こんな部屋にしたい!』が叶わないことも…

中古マンション購入

リフォーム、リノベーションという言葉が飛び交う今日、自分好みのマイホームを持つ、というハードルが低くなってきています。せっかく家を買うなら、床や壁の色、設備のデザイン、好きに選びたいですよね。そして、実際のリノベーション事例をみて「こんな感じにしよう!」と決意する方も多いかと思います。しかし、実際にマンションを選んでみると、「こんな感じ」にできない場合もあるのです。

それはマンションの「規約」でどう定められているかによります。

例として、よく見かけるのが床材の指定です。“〇〇という床材を使用”という指定ではなく、“L-45以上のフローリングを使用してください”といったルールがあることが多いです。この”L”とは「遮音等級」といって音の伝わりにくさを表しています。マンションは一軒家とは異なり集合住宅になるので、他の世帯の生活音を遮断するために床や天井に何かしら防音の設備が入っていることが多いのです。

中には、マンションを購入してからリフォームはじっくり考えよう、という方もいますが、事前にどんな工事ができるのか、調べておくと間違いありません。購入時の担当者や、管理人さんに聞いてみましょう!また、構造上工事ができない、といったケースもありますが、こちらは一軒家も同様です。しっかりリフォームの担当者に確認してもらいましょう。

中古マンション購入の注意点③月々の支払費用は+αになることを忘れずに!

中古マンション購入

ネットに掲載されているような情報を眺めていると、同じ築年数でも一軒家に比べてマンションの方が安いなんてことはありませんか?実際に見てみると、価格が安いだけでなく、マンションの方がキレイに感じたり、利便性が良かったりすることがあります。

しかし、「広い家も必要ないし、安いならマンションにしよう!」と考えているなら、ちょっと待ってください!見方を変えると、実は一軒家の方が安い場合もあるのです。例えば、

  • 築15年の戸建・・・2,500万円
  • 築15年のマンション・・・1500万円

これだけ見ると、マンションの方が断然お得ですよね。庭や広さが必要出ない方なら、飛びついてしまうかもしれません。しかし実際にかかる月々の支払い額はどうでしょうか?(住宅ローン≪35年・金利1%・ボーナス払0円≫の場合)

  • 築15年の戸建・・・ローン返済月々70,571円
  • 築15年のマンション・・・ローン返済月々42,342円+修繕費14,000円+管理費10,000円+駐車場6,000円=72,342円

という具合に、マンションの方が月々の支払いは高くなってしまいました。

見ての通り、「修繕費・管理費・駐車場台」という部分が月々かかってくることを考えると、物件金額が幾ら安くても、月々の支払い総額は高くなってしまうのです。勿論、修繕費等はマンションによって違います。合計30,000円になる場所もあれば、20,000円くらいになる場所もあります。しかし、どちらにしても、ローンの返済額+2~3万はかかってくるので、中古マンションを購入する場合は、もう一度支払い額を計算してみてください!ご自身でも簡単に計算できますし、不動産の担当者に改めて資金計画をたててもらうと分かってくるかと思います。

中古マンション購入の注意点おまけ さらに資金計画をたてる際の注意点

上記の説明をすると、「じゃあ一軒家のほうが月々の支払額が抑えられる!」と考えがちですが、ここで改めて考えてほしいことがあります。購入される物件はマイホームです。何かあった時は自分達で面倒を見なくてはいけません。

マンションの場合は、外観や駐車場といった共有部分の修繕を代わりに管理してもらうので先に伝えたのような月々の支払いが生じていますが、一軒家の場合でも、いつかは外観や駐車場の修繕が必要になってきます。つまり、

(例)一軒家に住んでいていつか必要になる修繕費や維持費150万=マンションで月々支払っている30,000円の4年2ヶ月分

というような考え方もできるのです。いつ・どうやって払うかの違いだけで、どんなお家でも修繕費等はかかってくるものです。どちらが安い・高いではなく、自分達の生活と予算に合っているかどうかという選び方を心がければ、中古マンション購入を失敗することはないでしょう。

中古マンション購入には注意点多し。ただしそれは一軒家や賃貸でも一緒です。

中古マンション購入

いかがでしたか?中古マンション購入を決めた方や、マンションと一軒家どっちがいいのかなと悩んでいる方に少しでも参考になっていれば幸いです。

今回は安全面・リフォーム・お金といった注意点を挙げてみましたが、これは決して中古マンション購入時にだけ当てはまるものではありません。一軒家を買う方も、「目の前の道路は安全だろうか」「リフォームできるのだろうか」「予算に合っているか」は必ず考えなくてはなりませんし、もしもアパートへの引越しを考えている方にも、大事なポイントになってくるかと思います。マンションに限らず、マイホームを購入しようと思ったときは、改めて注意してみましょう。後から「こんなはずでは…」と後悔しないように、気をつけながら素敵なマイホームを手に入れてください!

 

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