リノベーション

中古住宅は耐震が心配?購入前にチェックすべき3つのポイント

中古住宅の購入の際、内装の良し悪しは実はそれほど重要ではありません。リノベーションをすれば見た目は綺麗になりますしインテリアも自分好みに揃えられるからです。
ではなにを重要視すればいいのでしょう?地震大国日本で暮らす上で気になるのはそう、耐震性です。

今回は中古住宅の耐震について購入前のチェックポイントをお伝えします。

1.目安となる建築時期をチェック

中古住宅の耐震性をチェックするうえで目安になるのが「新耐震基準」です。

新耐震基準とは、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に対して適用されたもの。適用前と後では建物の構造はもちろん、物件としての資産価値も大きく変わってきます。

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この境目は一般的に「1981年6月」とされていますが、耐震性を重視する際「1983年以前の竣工の建物は慎重に検討する必要があります。

というのも、1981年以前の法律である旧耐震基準の方が、新耐震基準よりも建築費が安く済むということで新耐震基準施工前の「駆け込み申請」が殺到したからです。

そのため新耐震基準で建築確認を取得できたのは早くて1981年の9月。大型のマンションの建設工事期間を考慮すると、1984年以降の竣工であれば新耐震基準が適用された住宅である可能性が高いと言えるでしょう。
しかしなかには1983年に竣工した旧耐震基準の建物もあるわけですから、微妙な年代の物件については物件資料に示されている「築年月」だけでなく、「建築確認申請が出された年月」を調べるとより安心でしょう。

2.その土地、大丈夫?立地と耐震の関係性

耐震性には立地条件も大きく影響します。

例えば東日本大震災では埋め立て地の液状化現象が起きました。
液状化現象とは、海・河川・沼などを埋め立てた地盤の弱い土地に地震の揺れが加わり、地面の亀裂などから地上に泥状になった土砂が噴出するもの。

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下は震災後の千葉県浦安市の写真です。

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千葉県で最も地価が高かった浦安市が、震災直後は「液状化の街」として注目されてしまったのです。しかし一度液状化が起きた土地が永久的に復活しないわけではありません。

新しい埋め立て地で起こりやすい液状化は「地下水を含んだ地盤が締まる現象」とも言われており、時間をかけて地盤が締まり強固になっていくと考えられます。

また液状化に見舞われた地域でも、地中深くに杭が打ち込まれているマンションについては1棟も傾きがなかったという報告もありますから、そういったマンションではかえって安全性が証明されたと言えるでしょう。
立地の特性を調査するには各行政機関で閲覧できる「液状化マップ」や「活断層マップ」・「洪水マップ」などのハザードマップを活用がおすすめです。

3.古くても被害の少ない構造とは

1983年以前の物件すべての建物が危ないわけではありません。
1995年の阪神・淡路大震災では旧耐震基準マンションの多くが被害を受けた中、「壁式構造」と呼ばれる骨格を持つ建物の被害は大きくありませんでした。

壁式構造とは通り壁で建物を支える構造で、外壁の住戸間の構造壁も厚いのが特徴。
柱と梁で支えるラーメン構造と比べると、旧耐震基準ですが耐震性は高いと言えます。

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ただし中古物件購入でするうえで壁構造を選ぶ場合、壁の自由度が低いというデメリットがあります。


リノベーションを行う際、複数の部屋を繋げて広いリビングダイニングをつくるなどの間取り変更を行うことが多いですが、壁式構造の場合室内と室内の間の壁自体が建物を支えているため、基本的に壁の取り外しはできません。


中古物件でトイレやキッチンなどの設備機器の入れ替えだけのリフォームであれば壁式構造でも問題なく行えますが、間取りの変更を検討している場合はラーメン構造の方が手を加える選択肢が広がるのです。中古物件選びには施工できるリフォームのパターンも考える必要がありますね。

中古住宅でも安心をあきらめないで

耐震を心配しながら生活では、どんなに素敵なリノベーションをしても意味がありませんよね。
最も重要なのは住んでいて不安を感じないこと、住宅の情報と地域の特性を知ることが安心した生活を手に入れる第一歩なのです。