マイホームを持っていれば毎年必ず払うのが固定資産税。皆さんの所有している土地には、“税制優遇”を受け毎年税金が安くなっていることをご存じでしたか？当たり前のように優遇を受けていたため知らない方も多いかと思いますが、間違ったタイミングで建て替えしてしまうと固定資産税が高くなってしまうことも…
今回は、知らないと損する固定資産税にまつわるお話をご紹介したいと思います。マイホームを「リフォーム」か「建て替え」かを検討されている方に、どちらかを決断する際の判断基準のひとつにして頂けましたら幸いです。
住宅用地に対しての税制優遇とは？
そもそも固定資産税の基本的な計算式はというと…
固定資産税評価額×1.4％（都市計画税は0.3％※自治体によって異なる）
例えば、土地の評価額が1000万の場合、年間14万の固定資産税になる計算です。「私の家も同じぐらいの評価額なのにそんなにかかっていない」と思うかもしれません。それは皆さんの土地が税金の“軽減措置”を受けているからです。
住宅が建設されている住宅用地の場合、更地の状態と違い土地の評価額は1/3から1/6まで軽減されます。つまり、軽減措置を受けていた土地上に存在する建物を取壊して更地にしてしまえば固定資産税は軽減されない金額になり、家が建っていた時より高い金額の固定資産税を払わなければならないということです。
既存の建物を取壊す場合は要注意！
固定資産税は1月1日時点の所有者に対して課税されます。また、その時点での現況を確認し課税される金額が決定します。
1月1日時点で家が建っていれば土地は「住宅用地」として、家が建っていなければ「更地」として扱われます。その後土地活用について変更があったとしても1年間は同じ金額になります。そのため1月1日時点で更地の状態であれば、その後家をすぐに建てたとしても1年間は更地扱いになり、高い税金を支払うことになります。つまり、更地にするタイミング次第で、1年間の固定資産税が大きく変わってきてしまうので注意が必要です。
朗報！建て替え中でも税金を安くできる
1月1日で家の解体工事が終了し更地の状態の場合固定資産税が高くなる可能性があると説明しましたが、下記の条件を満たせば、特例措置を受けることができます。
- 前年は住宅用地だった。
- 1月1日時点で家建て替えの建築に着手している。
- 翌年中に完成する予定である。
- 建て替え前と同じ敷地に建てる。
- 前年と土地の所有者が同じ
- 建て替え前と建て替え後の所有者が同じ
以上のすべてを満たしていることが条件となります。
しかし、ひとつでも条件に当てはまらなければ、特例を受けることはできません。また、自己所有物件でない家を建て替えする場合は適用されませんので、注意しましょう！
特例の対象外になってしまうケースがある！？
建て替えでも住宅用地の特例を受けることができるから固定資産税が軽減されると思い、建て替えを行ったが、終わって見れば特例の対象外になったというケースも少なくありません。
では対象外となる場合はどのような状況でしょうか？見ていきましょう！
【対象外①：建物付きの土地を購入。既存建物を解体し新築する場合】
理由：この場合、「前年と土地の所有者が同じ」、「建て替え前と建て替え後の所有者が同じ」の２つが該当していないことになりますので、特例の対象外となります。そのため建物付の土地を購入し、建て替えする方はご注意ください。
【対象外②：個人名義の住宅を法人名義にする場合】
理由：この場合、「建て替え前と建て替え後の所有者が同じ」が該当しないことになりますので、特例の対象外となります。法人の代表と個人所有者が同一人物でも別人格とみなされるため特例を受けることができませんのでご注意ください。
建て替えと合わせてリフォームも検討！
いかがでしたか？
家を建て替えする場合は固定資産税等税金が多くかかってくる場合があります。リフォームですと、大規模改修をしたとしても増築等しなければ、税金はほとんど変わりません。世の中には、知らないと損することがたくさんあります。
ですから、建て替えする条件に応じて「建て替え」にするか「リフォーム」にするか検討してみてはいかがでしょうか。
合わせて読みたい
土地の価格はどうやって決まるのか？不動産の専門用語を徹底解説！
家の購入にかかる“税金”の種類と“減税制度”を一挙おさらい！
中古住宅を購入する前に知っておきたい「優遇制度」
東京 武蔵野市 三鷹市エリアでリフォームをお考えの方
東京 武蔵野市 三鷹市でリフォームをお考えの方、ONOYA東京に相談してみませんか？ まずは、WEBサイトをご覧ください。リフォームの施工事例を見ることが出来ます。東京のリフォーム・リノベーションはONOYA東京
