お金・税金

お家を売却する時にかかる「税金」の要点を一気におさらい!!

     

年始から春先にかけて、不動産業界はいわゆる『需要期』に入ります。つまりは『多くの物件が売れる時期』と言う事です。そんな需要期に不動産の売却を検討される方も多いことと思います。そこで、不動産の売却する際にかかる税金について要点をまとめ、更に売却をスムーズに進めるためのポイントについて解説します!

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売却したら必ずかかる『印紙税』と『登録免許税』

 まず不動産売却時、不動産売買契約書に印紙を貼るものとしてかかるのが印紙税です。印紙税の額は、契約書に記載されている契約金額によって異なります。

①1,000万円~5,000万円以下=20,000円

②5,000万円~1億円以下=60,000円

がかかります。ただし、売買金額が10万円を超える場合、令和4年3月31日まで軽減措置が適用され、それぞれ半額になります。

また、不動産の名義変更(所有権移転に伴う登記)に必要となるのが登録免許税です。登録免許税の税率は種類によって異なりますが、売却により所有権移転をする場合には『固定資産税評価額』×2%の金額が発生します。ただこちらも令和4年3月31日までは、印紙税と同じように軽減税率が適用され、1.5%となります。

売却時に利益が出た際に発生する『譲渡所得税』

『譲渡所得』とは不動産売却で出た利益のことを指し、これに対して『特別控除』等を差し引いた『課税譲渡所得』にかかる税金を総称したものです。
譲渡所得税は、課税譲渡所得に係る所得税・住民税・復興特別所得税の3つをまとめた総称です。ちなみに、家を売却した際に譲渡所得(利益)がでなければこの税金はかかりません。

また譲渡所得税は、ほかの所得等とは別々で計算される『分離課税』の税金です。その為、個人事業主ではなくても、譲渡所得税に関しては個人で確定申告を行う必要があります。

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不動産売却時の税金控除の特例

不動産を売却すると高額の税金が発生するため、不安に感じる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、支払う税金の額を抑えることが可能な特例が適用される場合がありますし、損失が出た場合にも控除が適用される可能性があります。代表的なものを解説していきます。

〇3000万円特別控除
所有期間の長短に関係なく、戸建てやマンションなどマイホームの売却時に譲渡所得から3000万円まで差し引ける特例です。
この特例を利用すると、譲渡所得にかかる税金は次のような計算式になります。

税額=((譲渡所得-3000万円)×税率)
つまり不動産売却で出た譲渡所得が3000万円以下であれば税金を全額控除できます。

ただし、この特例を受けるには次のような条件を満たしている方に限られます。

【3000万円特別控除の適用条件】
1.以前住んでいた家や土地の場合にはマイホームあるいは敷地や借地権を売った日~3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

2.マイホームを売却するまでにその他の土地活用をして利益を得ていないこと

3.売却した年の前年及び前々年に「3000万円特別控除」または「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用」を受けていないこと

4.売り主と買い主が親子関係でないこと

5.その他指定されている特例の適用を受けていないこと

※なお、一度3000万円特別控除を受けると、その後2年間は再適用を受けられなくなります。

〇所有期間が10年を越える不動産を売却した時の特例

前記した3,000万円特別控除と重ねて受けることができる特例として、「所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例」があります。土地・建物ともに所有期間が10年を超える場合、税率が軽減されます。適用条件は、同じ特例を前年及び前々年に受けていないこと等があります。税率は下記になります。

6,000万円以下の部分:14.21%(所得税及び復興特別所得税10.21%+住民税4%)
6,000万円超の部分:20.315%(所得税及び復興特別所得税15.315%+住民税5%)

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スムーズに売却を進めるためのポイント

ここまでを読んで、ご売却に興味を持たれた方に、スムーズに成約に結びつけるためのポイントをいくつか解説します。

1.『ポータルサイト』の扱いを得意とする会社に依頼する
ひとえに不動産会社と言っても、沢山の会社があります。中古戸建を多く扱う会社や、建物の建っていない土地を得意とする会社等、得意分野は会社によっても様々です。そんな不動産会社の集客はネットによるものが多いです。『SUUMO』、『at home』等、多くのポータルサイトがありますが、それらを活用し、集客に積極的な会社を選ぶことが、早期成約の為の第一条件です。

2.適正な価格を提示してくれる会社に依頼する
まず当然のことですが、市場相場に合わない販売金額は時間を消費するだけです。もちろん、販売価格は売主が自由に設定できるものではありますが、それを決定する為の材料として、適切な相場価格の提示は欠かせないものです。物件の状況をしっかりみて、豊富な材料を元に査定価格を提示してくれる不動産会社を選定しましょう。

3.リフォームが得意な会社に依頼する
特に中古戸建の売却を検討される場合のお話ではありますが、中古戸建を購入する方のほとんどは大なり小なりリフォームを行います。不動産会社とリフォーム会社を往復するのは非常に面倒。買主側の気持ちを考えると、そう言った会社の選び方も良いかもしれません。

売却の事、もっと知りたいと思ったら

いかがでしたでしょうか。
今回ご紹介した税金の制度は、あくまで概要的な部分にすぎません。詳しい点について知りたい、または実際に査定してほしいと思ったら勇気を出して不動産会社に問い合わせてみましょう。

ポイントを押さえた不動産会社選びができればきっと大丈夫。
担当者とじっくりお話をしながら、後悔しない売却活動を進めて下さい。

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