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空家を放置すると大変なことに?!空家の有効な利用方法を紹介

     
空き家問題


空家が社会問題とされる今、住み替えや相続により、空家・古屋を所有する方も多いかと思います。
近年、空家に関する法律も施行される中で、空家や古屋の管理はどのようにすればよろしいのか、皆さんはご存じでしょうか?

今回の記事では、売却する場合はどのような方法があり、またどのような注意が必要なのか、それらをご紹介していきたいと思います。

空き家問題

空家を放置すると…?


空家や古屋を適切に管理せず、放置してしまうと、どうなるのでしょうか?

平成27年2月26日に施工された、〝空家等対策の推進に関する特別措置法(以下空家法)〟という空家法という法律を踏まえたうえで、ご紹介していきます。


【空家等】
建築物又はこれに付属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが状態であるもの及びその敷地をいう

【特定空家等】
①倒壊等著しく保安上危険となるようなおそれのある状態
②著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態


上記のような〝特定空家〟に認定を受けると、市町村で除却・修繕・立木竹の伐採などの措置の助言、または指導・勧告・命令を受けてしまうことになってしまいます。
具体的には、指導を受けたのにもかかわらず、空き家の状態が改善されない場合は〝勧告〟というものが出され、固定資産税の住宅用地特例から除外されてしまい、固定資産税が最大で6倍になるという仕組みです。

実際、周辺の生活環境等に悪影響を出すような特定空家などについて、助言・指導などの措置件数が年々増えているそうです。


<令和元年10月1日までの4年半の累計>
・助言・指導  : 17,026件
・勧告     : 1,050件
・命令     : 131件
・行政代執行と略式代執行 : 196件


また、市区町村における空き家対策に関する取組の効果として、特定空家の除却などに至った件数は、7,552物件に及んでいます。

空き家問題

空家は放置することにより、放火や空き巣などの犯罪の場にもなりかねません。
不適切な管理により、家屋の一部が倒壊するなど、第三者に危害を加えてしまうおそれもあります。

本人はもとより、第三者に対しても不利益を被ることがないように、空家や古屋は適切に管理しなければならないのです。

空き家問題

空家を適切に管理する為の方法とは


では、本人が住む予定のない空家や、古屋を適切に管理する為にはどのようにすればよいのでしょうか?

その方法の1つとして、第三者へ賃貸として貸し出す方法があります。
第三者へ賃貸として貸し出すことで、所有者は空家の時には得ることが出来なかった賃料を得ることができます。
その賃料を資本として、物件を適切に修繕していけば、物件自体のメンテナンスが可能になるのです。

税金に関しては、空家の場合、賃貸をした場合でも、固定資産税・都市計画税が課税されます。
ですが、賃貸をしていれば、賃料からの支払いを税金支払いに充当することが可能です。

第三者を住まわせることに抵抗がなければ、物件をメンテナンスしていく上で、賃貸として貸し出すことも有効な手段の一つですよね。

他にも、賃貸で貸し出すことで建物に不具合があれば、原則所有者が修繕・復旧することになり、余計な出費がかさんでしまいますが、一方では住まいないと分からないような不具合も発見ができ、適切にメンテナンスが出来ているということにもつながります。

賃貸する場合には、自ら第三者と契約を交わし、賃貸管理をする場合と不動産管理会社に管理を任せる選択肢があります。
不動産管理会社に任せた方が、何かと融通は利きますが、一定額の管理費用を要しますので、その際にはご留意ください。

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売却の方法とメリット・デメリット


先程は賃貸とすることで、適切に管理していくことを見てきました。
では次に、売却をする場合はどのような方法がとれるのでしょうか?

売却をする際には、大きく2通りの方法が考えられます。

まずは、不動産会社から一般の顧客を紹介してもらう方法です。
この場合のメリットとしては、比較的高い金額で売却できる可能性が高いということ。
しかし、そのため売りの価格も高くなってしまい、簡単に買い手が見つからず、売却期間が長期化してしまう可能性も高くなってしまいます。

もう1つの方法としては、業者に買い取ってもらう方法です。
メリットは、比較的早いタイミングで現金化できる可能性が高まるということです。
デメリットとしては、一般の顧客に販売するよりも売却金額が低くなってしまうかもしれないということ。

どちらの手段を選ぶのか、それは所有者の考え方次第。
なので正解・不正解はありません。

迷われている方は、上記のメリット・デメリットを参考にしてみてくださいね。

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現況販売と更地販売


売却をする際には、そのままの状態、つまり現況販売と建物を解体して土地として売り出す場合が想定されます。

現況販売の場合には、そのままの状態で売却が可能なため、とくに所有者の方で特別な動きをすることはありません。
注意点としては、現況販売の場合には売主と買主の間で取引条件に相違がないよう、に十分に検討する必要があります。

具体的には敷地の境界杭などの有無し、また建物内に不具合がないかなど、事前にお互いに納得した上で取引することが大事です。
また、現況販売する上では、不具合のある箇所の修繕などが出てくる場合もありますから、事前にリフォーム会社に相談しておくことも必要ですね。

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次に、更地にして販売する場合です。
更地販売に関していうと、原則上は所有者が建物を解体してから売却をするため、解体費用を一度所有者の方で負担するための貯蓄が必要です。
この更地販売の場合にも、先ほど触れた現況販売の時と同じで、条件面を売主・買主が互いに納得し売買することが大事です。

いずれにせよ、取引を行う際には不動産会社に相談し、リスクを抑えた取引を行うことをおすすめします。
不動産会社に依頼すると、仲介手数料という費用が発生しますが、安全に取引できる保険料だと考えるといいかもしれませんね。

空家(古屋)所有の責任と管理


空家は資産であり、貸せば賃料を得ることができ、売却すれば現金化することもできます。
が、一方でその物件を適切に管理する義務を負います。

大事なことは、適切に管理していく方法を講じ、どのような方法が、ご自身にあった管理方法なのかを見極めていくことです。

社会問題として空家法という法律ができるような現代、空家を所有する方の考え方がとても重要になってきます。
今、空家をお持ちで、所有にお困りの方は、ぜひプロのアドバイザーに相談してみてくださいね!

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